登記の市川（建築設計、開発位置指定、土地建物調査測量登記：蒲郡市、豊川市、西尾市、幸田町）

素朴な疑問

　私、「さだやん」。市川総合事務所（通称「とことん事務所」）の所長をしてます。
　ウェブサイト『登記の市川』を自作し頑張っています。

『「とことん真心こめて！　あなたの不動産（土地・建物）安心安全のお手伝い」

『「とことん真心こめて！　あなたの子孫へ　幸せを運ぶお手伝い」

　すばらしいキャッチフレーズでしょう。我ながら気に入っています。当事務所では建築設計、土地建物測量、土地の登記、建物の登記と不動産全般の官公署申請手続きの仕事をしています。

　世の中には、有資格者の立場から法に基づく説明をされた良いHPがたくさんあります。でも私、ちょっと気になることがあります。

　顧客（依頼者）は『家の設計は◎◎士、土地の境界確定・杭入れ・分筆等は◇◇士、登記は△△士。資格名は知らないけれど代書屋さんに頼めばよいということはわかっているはず。どの有資格者が対応してくれても良いのだけれど、高額となる不動産処理手続きは法が複雑に絡み合っており、任せっきりにするのは不安がある。特に毎年払う税金の問題。たとえ素人であったとしてもどうなってるのかわかるといいな。』

　それが顧客の本音だと思います。つまりもっと顧客の立場から不動産に係わる素朴な疑問（どうなってるの）に答えるようなものが作れないかと思い悩んできました。やっと、下記のようにまとめてみました。

• 素朴な疑問（どうなってるの）
  　不動産所有者は毎年納税しているので所有権は当然あるものと認識している。にもかかわらず不動産の売買、相続、贈与等の所有者自ら行う不動産取得・処分は一生に数えるほどの機会しかないけれども登記が必要であるらしい。一方、建物は所有地内に建築するにも規制があるし、登記していない場合もある気がする。納税と登記は双方同じ不動産を対象にしているのだから、何らかの関係があるはず。そこを知りたい。

• １ 納税
  　建物を新築したり増築すると、呼んでもいないのに市役所職員が調査にくる。税金を取るためらしい。どうなってるの。

• ２ 登記
  　銀行から事業資金の借入、又は住宅ローンを設定しようとすると、登記が必要だといわれて、わけもわからず登記料を支払わされる。どうなってるの。

• ３ 納税と登記
  　固定資産税の調査は市役所職員、登記の調査は違う有資格者らしい。だったら納税の情報と登記内容とは一致しないはず。どうなってるの。

• ４ 建築
  　所有地内に建築するのにやたらと規制があり何か文句があるのかといいたくなる。どうなってるの。

　とことん事務所には、有能な二人の女性従業員がいます。「とこちゃん」「とんちゃん」。そう、当事務所は「とことん」で頑張っています。親友の「さーくん」にお客様代表となってもらい素朴な疑問を解説しましょう。期待はずれに終わるかもしれませんが、お付き合い下さい。

　このホームページの中での説明（表現）は、厳密な意味で関係法令に沿わない部分があることをご了承下さい。

１納税

憲法の国民の義務

さだやん：日本憲法の国民の義務なんか知っとる？
さーくん：おい。おれは顧客代表で参加しとる。そんなむつかしい話はこのＨＰの趣旨に合わんぞ。

さだやん：そこんとこ承知。でも大事なところ。日本国憲法の国民の三大義務というと教育、勤労、納税。ようするに、しっかり勉強して、働き、国のために納税せよということ。

さーくん：道路作ったり、学校作ったり、下水作ったり、全国民誰もが平等に利便を受けるためにはしょうがないわな。

さだやん：そう。我々の財産（個人または団体の所有する、金銭、土地・建物、商品、権利など経済的価値のあるものの総称）には、様々な税金が発生しています。

税金の種類

さだやん：最近話題の消費税、毎晩飲んで納めている酒税、安月給でも払う所得税等色々な税金がある中で、土地建物の不動産にかかわる税金は、どんなものがあって、どこに払っているのだろうか？。

さーくん：国や愛知県、そして蒲郡市に払っとるとは思うけど、固定資産税はどこだっけ。えーと。

さだやん：国税は税務署管轄で、相続税、贈与税、登録免許税、印紙税があるよね。県税は不動産を取得したときのみの一回支払う不動産取得税、市税は、毎年払う固定資産税があります。

さーくん：なんとなく分かるけど、登録免許税ちゃなんだらほい。どこに何を登録するんかなー。

さだやん：後で説明するね。

固定資産税の決め方

さだやん：不動産つまり土地、建物の税金はどうやって決めているのだろうか？

さーくん：平等。当たり前だがや。市町村で差別があったら、安い地域に住みたくなるわな。土地は、駅前等の一等地は高いよな。使用用途にもよるけど交通の便の善し悪しとか。

　建物は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、それにコテコテの入母屋、銅葺屋根、大黒柱、そして純金風呂。内装、外装で建築費が全然違うわい。掘っ立て小屋だとどうなるんだろう。えーと。

さだやん：細かいことは抜きにして、平等が大切だよね。そのために、さーくんが述べた内容を細かく国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。

　評価額は土地については公示価格の７０％程度、建物については建築費の６０％程度です。評価額は原則として３年ごとに見直され評価替えが行われます。閲覧も可能だよ。

さーくん：おれんとこどうなっているのか一度市役所に行ってみよう。

さだやん：隣地の他人のものも閲覧可能だから比較しやすいよね。ただし、いつでも見ることができるのではなくて毎年４月から２ヶ月程度だよ。

さーくん：土地はともかく、建物はだんだんボロくなるから、３０年もすれば資産価値がなくなって税金は０となるよねー。

さだやん：おっとどっこい。お役人はしっかりしてます。

不動産取得税

さーくん：建物を新築した場合、一回こっきり愛知県に取得税を払う必要があるとあったよね。それじゃ、市職員とは別に県職員が現場調査するのだろうか？

さだやん：この場合は、市の調査結果を流用しているよ。

さーくん：そりゃそうだ。行政の無駄は徹底的に省かないといかん。

印紙税

さだやん：印紙税はわかるよね。

さーくん：領収書に貼るヤツだな。

さだやん：そうだね。土地や建物を取得する際には、売り主との間で「不動産売買契約書」、住宅ローンを組む場合は銀行との間で「金銭消費貸借契約書」を作成します。印紙税は契約書に貼って印鑑等で消印をして納める税金となるよ。

さーくん：こんなの誰がチェックしているの。

さだやん：自営業の方は税務署による税務調査があるよね。そんな時に不備を発見されてしまう。そうなると印紙の３倍の税金が課せられる可能性があるよ。

さーくん：あらまっちゃんでーべそー

登録免許税

さだやん：登録免許税は不動産、船舶、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課税されます。

　所有権の登記とか抵当権の登記をする際にかかる税金だよ。当事者にとっては、知らぬ間にお支払いされている方が多いと推測します。

さーくん：大金を借りてまで何かをしようとする気がないし、相続で得られるあてもなし。あっしには関係ない話でございやす。

２登記

登記の必要性

さだやん：なぜ登記が必要なのか考えたことがある？

さーくん：まったくない。財産が無いのだから考えようとしたこともない。

さだやん：でも、顧客代表の立場だから付き合ってよ。

さーくん：ハイハイ、サー。

さだやん：Ａが不動産（土地・建物）を取得して居住・使用していたとしよう。Ａがどんなに口で真実の所有者なんだと説明しても、第三者は、Ａは借りているだけではないか、あるいは勝手に住んでいるのではないかなどと疑うかもしれない。

さーくん：蒲郡程度のまちならわからんわけがない。でも、大都会へ行けばそうゆうこともあるかもしれん。隣は何する人ぞだから。

さだやん：そこで、登記が必要となります。法務省ＨＰによれば「不動産登記は，わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを法務局（登記所）という国家機関が管理する帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。」とあります。

さーくん：なるほど。

さだやん：もし登記しなかったらどうなると思う？

さーくん：俺の物は俺の物。何言っとるだ。

さだやん：ブブー。さーくんが、せっかく代金を全額売主に支払ったとしてもほかの誰かＡさんが先に登記をしてしまうと、その不動産の所有権を取得したことにはならないのです。つまりＡさんの物です。

さーくん：アチャー。不動産取引とは売買だけでなく相続もってことか。相続が発生すれば自ずと所有権が重要になり、誰の持ち物か登記することにより公表する必要があるっていうわけだ。身内同士の喧嘩は見苦しいからな。

抵当権設定登記

さだやん：たとえば、起業するとき、または住宅を新築するとき、手元の資金がなければ、銀行から借りなきゃならないよね。

さーくん：そりゃそうだ。でも、借りるということは返さなければならない。銀行も貸金業として商売しているのだから、返してくれる保障がほしいところ。

さだやん：Ａ銀行が金を貸す場合、賃借者の所有する土地建物の登記簿に、「Ａ銀行　貸金１千万円」と記帳する。万一、賃借者が返納できない場合は、その土地建物をＡ銀行に没収されてしまう。

さーくん：代わりのものを人質に取っているんだ。

さだやん：まそーゆうこと。

さーくん：例えば財産価値が２千万あって、「Ａ銀行　貸金１千万円」と登記簿に記載があり、さらにお金を借りたい場合、Ｂ銀行が「Ｂ銀行　貸金１千万円」貸せるよね。

さだやん：そうだよ。ただし、優先順位というのがあって、先に登記したＡ銀行から支払いとなるよ。時と共に不動産価格も変化して、価値が下がってしまう場合もあるよね。もし２千万円の価値があると思っていたら１．５千万円となってしまったとすると、Ｂ銀行は５百万円しか返済されないことになるよね。

さーくん：なるほど。

さだやん：これらの登記は抵当権設定登記といい、登記簿は法務局という国家機関が一般公開されて誰にでもわかるようにしないとダメなんです。

さーくん：なるほど。銀行にとっては借り主の財産と登記順番が死活問題なわけだ。

登記簿の種類、内容

さだやん：登記簿の種類、内容について説明するよ。

不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があり、土地、建物ともに表題部、甲区、乙区から成り立っています。

表題部（財産の表示）
土地・・・所在、地番、地目、地積など（どこにあるどんな土地なのか）
建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など（どこにあるどんな建物なのか）

甲区（所有権に関する事項）
所有者の住所・氏名・取得年月日・取得原因
（売買、相続、贈与などによる所有権移転）

乙区（所有権以外の権利に関する事項）
抵当権設定など

さーくん：自分の所有財産にかかわる登記簿でなくて他人のものについても誰でも入手可能なの？

さだやん：そのとおり。

さーくん：これじゃ、どんな財産があり、どんな借金をしているかバレバレだね。

さだやん：だからこそ、取引の安全と円滑をはかることができることになるよ。

登記の順番

さだやん：甲区（所有権に関する事項）を登記しようと思っても、表題部（どこにどんな）がなければできないよ。

さーくん：それで。

さだやん：乙区（所有権以外の権利に関する事項）は、甲区がなければできない。

さーくん：ほー。

さだやん：つまり、甲区、乙区の登記をするには、まずもって表題部の登記が必要となるよ。

さーくん：なるほど。

さだやん：土地は、浜町、ラグーナのような公有水面埋立地、わずかな道路水路部分に表題部が必要となる地域があります。しかし、建物に関しては、登記してないのもかなりあるよね。

さーくん：なんで？

さだやん：法律上は登記義務があります。でも国民はそもそも義務であることすら知らない。登記可否にかかわらず、市の管理のもと固定資産税は支払っているのだから。ゆくゆくは相続として登記が必要になる。

　その前に古くなって取壊しすれば別だよね。また、銀行からの借り入れで、もし借主所有の不動産に登記がなければ、銀行は表題部の登記から始めることになるよ。

土地の登記

さだやん：土地を分筆したり地積更正する場合、申請地が確定していなければなりません。

さーくん：土地の確定とは？

さだやん：申請地に隣接する土地所有者に筆界立会をお願いし、確認していただいた位置に境界杭を設置し、その証しとして「筆界立会確認書」に署名押印をお願いします。

さーくん：筆界が道路、水路に接する場合、誰が立ち合うの？

さだやん：管理している、県、市町村です。

さーくん：なるほど。

さだやん：依頼を受けた者（土地家屋調査士）は、県、市町村に管理している道路水路の資料、法務局の公図、地積測量図等の資料等、境界に関する資料を収集し、それらの資料と現地測量結果とを比較します。もちろん、立会者への境界確認、所有する資料、現地の既設杭の位置等総合的に検討します。

さーくん：そりゃたいへんだ。

さだやん：依頼者ばかりでなく隣接者にも納得いただけるよう十分調査しなければなりません。「筆界立会確認書」は、登記申請の重要資料となります。

建物の登記

さだやん：建物の新築、増築の登記の場合、所有権は誰にあるのか証明する必要があります。通常は、「建築確認済証」、「検査済証」です。施工者による「施工証明書」の場合もあります。

さーくん：建築後何年も経過した後でも登記できるの？

さだやん：できます。その時には、固定資産税を納付していれば、市町村役場発行の「納税証明書」も証明書となります。

さーくん：納税していれば所有者と認めるというわけだね。

さだやん：そうです。

さーくん：登記をしていない建物に、第三者が「俺の物だ」と言ったらどうなるのだろうか？

さだやん：土地所有者及び施工者の証明、納税証明等により、所有者は証明されるのではないでしょうか。登記しておけば安心です。ただし、時効取得というのもありますのでおきおつけて。

二重売買

さだやん：Ａは念願のマイホーム購入しました。代金も持金で完済し，領収証も受け取りましたが登記手続きをしていませんでした。そんなおり売主はより有利な条件で別の買主（Ｂ）に二重売買し登記完了してしまったのです。先に契約を結んだのはＡ。Ｂに所有権を主張できるでしょうか。

さーくん：ちんぷんかんぷん。わけがわからん。悪いのは売主だ。

さだやん：残念ながらＡは所有権を主張することができません。たとえ先に譲り受けても登記を備えていないと，第三者に対する関係ではそれが存在しなかったものと扱われてもしかたがないのです。不動産物権変動は登記を備えてはじめて誰に対してもその存在を主張できるのです。

さーくん：Ａはかわいそーに。売主にあたけていって、損害賠償付で金を返してもらえ。

さだやん：こんな事やる売主はとっくにトンズラしていて、返金なしなんてことになるよ。

さーくん：あーやだ。住宅ローンを借りてさえおれば、Ａは登記の理屈を知らなくても銀行が適切に処理してくれたのに。

３納税と登記

課税台帳と登記資料

さだやん：気合いを入れて回答してきたけど、もー疲れた。ぼくヤダモン。

さーくん：なんじゃそりゃ。やっと分かってきたので興味津々だわさ。それじゃとこちゃんに教えてもらおーと。

さだやん：とこちゃん、お願い。相手はノータリンだからきおつけて。

さーくん：何んか言ったか？

さだやん：いやいや。ごめんちょっと休養してくるわ。

さーくん：固定資産税の納税方法はどうなっているかね？

とこちゃん：固定資産税は、毎年１月１日時点において土地や建物の所有者に対してその資産の所在地の市町村が翌年度課税する税金です。

さーくん：所有者といえば？

とこちゃん：市町村で管理する固定資産課税台帳登録者となります。

さーくん：登記簿の所有者とどういう関係にあるの？

とこちゃん：法務局に登記申請されれば、その資料が法務局を経由して市町村に転送されます。よって、その資料を基に課税台帳登録者を変更しています。

さーくん：なるほど。

とこちゃん：ここで問題となるのが、所有権移転があっても登記申請されていない場合です。基本は従前の所有者に請求がされます。やむを得ないのが、相続登記が１月１日に間に合わない場合です。亡くなられた方に納税をお願いするわけにもいきませんので、相続人の中から納税義務者を調査します。土地はほとんど登記されていますが、そもそも建物は登記されていないものが多くあります。そこで、現場調査することにより課税者を確定しているのです。

固定資産税の納税方法

さーくん：所有者が変わった時、税額はどう割り振るのかね？

とこちゃん：売買契約書に「本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡し日の前日までの分を売主Ａ、引渡し日以降の分を買主Ｂの負担とし、引渡し日において精算する。」とあります。

　例えば年間固定資産税３６５円、引渡し日の前日までの日数１００日、引渡し日以降の日数２６５日とすると、売主Ａ１００円、買主Ｂ２６５円となります。

さーくん：なるほど、納得。

とこちゃん：通常、精算した時点で、所有権移転の登記申請も行います。前出の二重売買を起こさないようにするためです。

現況地目と登記地目

とこちゃん：市役所は土地の評価を固定資産評価基準によって地目別に定められた評価方法によります。

さーくん：ということは、登記簿の地目が固定資産税の地目と同一なのか？

とこちゃん：残念ながら違う場合があります。土地の所有者には地目変更登記義務が発生しますが、登記されないこともよくあります。よって、市役所は、自ら現状を確認し、現況地目を評価基準としています。

さーくん：なるほど。

とこちゃん：所有者においては義務とはいえども、必要性を感じられないので有償にて登記するのはなかなかされないのが実情です。しかし、銀行から借り入れし抵当権設定する場合は、法律に則って本登記をする場合がほとんどです。

実測面積と公簿面積

さーくん：土地登記簿の面積は、実際の面積と違うということをよく聞くけど本当かね？

とこちゃん：そうです。公簿面積（登記簿の面積）は、明治時代の未熟な測量技術に基づいて測量されています。機械での測量が登記簿に反映されてきたのは平成元年ごろからです。現在ではほとんど機械測量でしょう。ですから、実測面積と公簿面積が一致しない土地も存在します。

さーくん：固定資産税はどうなっている？

とこちゃん：公簿面積となっています。よって、実際の面積と異なる税を納付されている所有者もいます。ちなみに、当事務所敷地は実際の面積より公簿面積が約３０㎡少なかったので地積更正登記をしたところ、固定資産税が約３万円下がりました。

さーくん：それはすごい。

とこちゃん：測量登記料が約４０万円としても、固定資産税１５年分です。土地の税金は永久的に支払わなければならないことを思うと登記をするしないは大きな問題です。

さーくん：それに気づいていない納税者もかなりいるわけだ。

とこちゃん：逆に登記簿面積より実測面積の方が大きい納税者もおられると思います。納税者により個々に異なりますので、慎重な判断が必要になります。

分筆登記と固定資産税

とこちゃん：公簿面積と実測面積は違い、固定資産税は公簿面積で計算されることは、おわかりですね。

さーくん：今教えてもらいました。

とこちゃん：分筆登記は、一つの地番の土地を複数の地番に分ける場合に行いますが、隣地所有者と筆界確定をして実測面積が得られます。つまり、分筆登記することによって、分筆後の公簿面積の総和は実測面積になります。

さーくん：そいじゃ、分筆前の公簿面積と分筆後の公簿面積の総和の差が、固定資産税の増減に影響するわけだ。

とこちゃん：すばらしい。よく理解されています。分筆登記は、何らかの理由でしなければならなかったということでしょう。

さーくん：遺産分割するときとか。しょうがないか。

とこちゃん：もし公簿面積より実測面積が小さいなら、地積更正登記をして積極的に固定資産税を下げることができます。しかし、逆も存在します。毎年払う固定資産税が上がる場合があることに気をつけなければなりません。

さーくん：目から鱗。

とこちゃん：分筆後の面積が、実測面積となるというのは当然と思うかもしれませんが、平成１７年３月以降の登記からです。

さーくん：その前はどうなってたの？

とこちゃん：残地求積といって、土地を２筆に分筆する場合、一方を実測求積して、一方は登記簿の面積からの引き算が可能でした。つまり、分筆後の合計公簿面積は分筆前と変わらず固定資産税も変わりませんでした。

さーくん：どちらも公簿面積で納税することには変わりなかったわけだ。

実測売買と公簿売買

とこちゃん：売買においても、実際に測量することなく登記上の面積を対象に売買することができます。

　この場合は「本件取引は登記簿記載面積により売買したものであるため、後日、取引の当事者が実測した結果、売買した面積と相違しても何ら異議申し立てをしない」という文面が契約書に加入されます。

さーくん：公簿売買は注意が必要だよね。

とこちゃん：実測売買は、測量費用がかかります。隣地の方にも立会をお願いし、境界杭を設置して土地の確定することになります。

さーくん：費用がかかっても安心安全な取引のためにはやむをえないか。

とこちゃん：最近の売買は特に町中の宅地は実測売買がほとんどだと思います。

取壊し後の土地の課税

とこちゃん：住宅を取り壊したからといって、固定資産税が安くなるとは限りません。

さーくん：何。ないものから税金は取れんはずだがや。

とこちゃん：取り壊した場合、建物の税金は０になりますが、土地の税金は上がる可能性があります。

さーくん：どうして。

とこちゃん：住宅地は税金が低く設定されています。他の用途に変更するとトータル的には高くなっちゃう可能性があるからです。

さーくん：これは困ったな。壊したことを市役所に早く報告せにゃ損だと思っとったのに。

建物完了後の調査

さーくん：建物を新築したら、何人かが調査に来た。どうなってるのよ？

とこちゃん：はい。よく言われます。普通３つの調査があります。

　１つは、国民の義務である固定資産税納付のため、どんな建物か内装外装を調査します。''前述しましたが、毎年１月１日時点の建物資産を翌年度課税します。

　よって、１月２日に完了しようと、１２月３１日に完了しようと完了した年の税金は発生しません。人情的には正月には新居で迎えたいと考えますが、税金納付から考えると損となります。

　新築したら、連絡しなくても市役所が調査に来ます。日頃建築場所をチェックしているのです。１１月になれば、完成しているかどうかの問い合わせが市役所からあるかもしれません。

さーくん：十数万円の固定資産税を考えるとその費用を正月に海外旅行に費やした方がいいかもね。

とこちゃん：２つは、調査ではありませんが建築の建物完了検査です。建築士が設計した図面を建築基準法に基づく確認検査機関（第三者機関）に提出し、確認済証を発行してもらい着工します。その後中間検査、完了検査を受けます。

　施主に完了検査を受ける法的義務はありますが、検査依頼しなければ来ることはありません。検査内容は建築基準法に適した建物が完成したかです。

さーくん：市役所とは大違いだ。

とこちゃん：３つは、住宅ローン等を使用する場合です。抵当権を設定するためには登記簿の表題部にどこにあるどんな建物なのかを記載する必要があります。その作業は、土地家屋調査士が請け負います。わが社にも資格があり対応させていただいています。

さーくん：「とことん事務所」は「どこにあるどんな」を調査するっちゅうのは「どこどん事務所」だな。

とこちゃん：おみごとです。ごめんなさい。もう一つありました。

さーくん：何？

とこちゃん：不動産の登記は国民の義務です。所有者の依頼により土地家屋調査士が登記のお手伝いをします。

建物完了後の調査資料

さーくん：先ほど、建物完了後の第三者調査があることはわかったけど、市役所も調査士も一々現場で平面図を作成しているのだろうか？建築士は当然作成しているけれど。

とこちゃん：登記するにあたっては、「確認済証」（配置図・平面図・立面図付）と「検査済証」は重要な添付書類となっています。調査士はその資料を基に現場調査致します。

さーくん：ふむふむ。

とこちゃん：さらに、法務局経由して市役所に表題部の情報及び建物の輪郭がわかる図面が転送されます。

さーくん：ふむふむ。

とこちゃん：市役所側について説明します。調査する際に、建物所有者に直接「確認済証」（配置図・平面図・立面図付）の提示をお願いしていると思います。

　また、建築確認申請を建築士が確認検査機関（第三者機関）に提出する書類の中で、「消防設備届」（配置図・平面図・立面図付）は各市町村の消防署へ郵送されます。市役所は再転送してもらって平面図を確保することになります。

さーくん：なるほど。

とこちゃん：建築確認済証を得ずに新築、増築する場合があります。この場合は建築士の図面がありませんから、市役所は、独自に調査することになります。

４建築

さだやん：さーくん。納税と登記のことはよくわかったかん。

さーくん：わかったようなわからんような。

さだやん：すぐに分かったんじゃすごすぎる。何度か読み返してね。

さーくん：了解。

さだやん：建築関係はとんちゃんに説明してもらうよ。

とんちゃん：宜しくお願いします。

さーくん：お手柔らかに。

都市計画区域

とんちゃん：所有地内に家を建てたくても、色々な規制があります。

さーくん：そいつが納得できんのよ。

とんちゃん：ま、聞いてください。愛知県では豊田市の一部、岡崎市の一部、新城市の一部、東栄町、設楽町、豊根村以外の市町村（都市計画区域内）は、街づくりを総合的に進める区域ですから、街の主体となる建築物は、秩序だって建築してもらわなければなりません。蒲郡市は全域対象となります。

さーくん：それで。

とんちゃん：したがって、その地域内では、前面道路、用途地域、建ぺい率等について規定されています。

さーくん：やんなっちゃうね。

前面道路

とんちゃん：建築敷地は道路は幅員４ｍ以上で、２ｍ接しなければなりません。

さーくん：蒲郡なんて、三谷町、形原町、西浦町には幅員１ｍ程度の所に家が昔からたっとるぞん。

とんちゃん：そうなんですけど、緩和規定もあります。ただ、現在建っている敷地であっても、将来的には増改築は不可であるところがでてきそうです。

さーくん：法施行より前から住んでいた人は怒るじゃすまされないと思うけど。

とんちゃん：今後の行政側の課題ということで勘弁してください。

用途地域

とんちゃん：用途地域は色々な用途の建築物が無秩序に建築されるのを防止し、又は類似の用途の建築物を一定の地域に集合させるために指定されています。

さーくん：埋立地の浜町には、住宅は見たことないなー。

とんちゃん：工業専用地域となっています。逆に工場を建てられない地域もあります。

さーくん：住宅地に工場からの騒音や悪臭が漂っても困る。ま、これぐらいはしょうがないか。

建ぺい率

とんちゃん：建ぺい率は、その地域の環境と土地利用等から考えて建築物が最高どのくらい敷地を被うのが適当かを決めたものです。住居系では６０％、駅前等の商業系では８０％となっています。

さーくん：自分の敷地でも目一杯は建てられないの？

とんちゃん：そうです。庭もあった方が良いですよ。

さーくん：そういえばそうかも。

市街化区域と調整区域

とんちゃん：都市計画区域における無秩序な市街化を防止するため、計画的な市街化を促進すべき「市街化区域」と原則として市街化を抑制すべき「市街化調整区域」に区域区分されています。

さーくん：住んどる人なら、どの地域か知っとるわな。

とんちゃん：そうですね。昭和４５年に決定されました。それにより建築する際の申請書類が多くなります。

さーくん：とは。

とんちゃん：市街化区域内は、建築可能な地域です。建築士が提出した配置図・平面図等の書類に対して、検査機関は「確認」し「確認済証」を発行され着工可能となります。一方、市街化調整区域内では基本的に建築不能な地域であるので、「確認」してもらう前に、建てさせてくださいと「建築許可」をお願いする書類を提出しなければなりません。分家等の調整区域決定前から住んでいる人等の権利は認めるということですが、その許可基準は複雑です。

さーくん：なるほど。

とんちゃん：さらに、「農地転用許可証」も得る必要があります。農地を農地以外にすること、農地の形状などを変更して住宅、工場、商業施設、道路等にすることを『農地転用』といいます。また、農地の形状を変更しない場合でも、資材置場、駐車場のように耕作目的以外に使用することも含まれます。

さーくん：それで、「建築許可証」と「農地転用許可証」の関係はあるのか。

とんちゃん：蒲郡市の場合、建築許可申請書は愛知県の建築課へ、農地転用許可申請書は愛知県農政課に提出します。互いに許可基準を満たすことを確認し、同時に許可されます。

さーくん：連絡しあっているんだね。
とんちゃん：そうです。許可後に建築確認申請します。なお、「農地転用許可証」は、地目変更登記の必要書類となります。

またおいでん

さだやん：さーくん。顧客代表として理解してもらえたかなー？

さーくん：なんとなく。おまえさんの話より、とこちゃん：、とんちゃんから教えてもらって良かった。

さだやん：なんだそりゃ。細かいことはもっとあるけど、次回にしよう。お疲れ様。またおいでん。

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