望叶事例
望叶事例
『とことん真心こめて』 あなたの望みを叶えます。
望み叶え事例は、相談案件によって異なります。その中でも一般的な事例を記述してみました。参考になれば幸いです。
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境界杭をいれたい
- 叶え：筆界確定測量＋杭設置
土地の境界には「公法上の境界」（筆界）と「私法上の境界」（所有権界）があります。調査士は公（法務局、市役所等）の書類を基に筆界が現場でどこなのか推測する作業が重要になります。
筆界を確定することによって分筆、地積更正等登記をすることができます。隣地同士で決めた境界は所有権界であり筆界とならない場合もあります。筆界の折れ点には杭を設置します。いずれにしても、土地境界の専門家である土地家屋調査士が仲介して土地の確定をされることをおすすめします。
以下の説明において「筆界確定測量＋杭設置」を「土地の確定」と表示します。
望み： 売買したい。
- 叶え：土地の確定＋売買契約
土地の売買代金は、面積と平米単価で決まります。面積には実測面積と登記簿上の公簿面積があり必ずしも一致しません。売る方は高い方がいいし、買う方は安い方がいい。双方合意すればどちらでも売買契約は成立します。
実測面積の方が公平に思いますが「土地の確定」に費用がかかります。しかし、土地代金のことを思えばその数％でしょう。後にもめ事の起きないようにするための保証料と考えていただけませんか。実際、多くの土地売買を仲介する不動産取引業の経営者も、お客様に測量することをすすめておられます。
望み： 遺産分割（相続）したい 生前贈与したい
- 叶え：土地の確定＋分筆登記＋所有権移転登記
土地を相続人に移転するには、所有権移転登記をします。部分的に移転する場合は、土地の登記(分筆)が必要となります。謄本の所有権者は、地番全体に有効であって、一部有効とはならないからです。
望み： 事業資金の借入れしたい
- 叶え：建物表題変更登記＋抵当権設定の追加
資金を借入れするためには、担保（人質）が必要です。人質とは過激すぎますが、借入れしたからには返済保証が求められます。担保の一つである抵当権は、万一お金で返済できない場合は設定した不動産で代払いすることになります。抵当権設定は普通銀行がします。そして、設定順により代払いを受ける優先権が与えられます。
例えばすでに甲銀行が１番抵当権が設定してあり、追加する場合です。Ａ土地上にＢ、Ｃ建物があったとします。普通ＡＢＣ一緒に抵当権を設定しますが、Ｃ建物が後から建てたため未登記の場合では、Ｃ建物への抵当権の権利が及ばないことになります。
もし、Ｂ銀行が、Ｃ建物に１番抵当権を設定したらどうなるでしょう。銀行にとっての価値は、土地にあって建物にはありません。つまり建物の再利用は難しく、更地にして次の所有者に売買する必要があります。土地に、抵当権設定者が２社あれば、互いに片方の建物を勝手に壊すことができないのです。
そこで、Ｃ建物がＢ建物の附属建物（物置等）であれば建物の登記(表題変更)が必要となります。
望み： 新築し住宅ローンの設定をしたい。
- 叶え：土地の確定＋分筆登記＋農地転用届＋建築確認申請＋建物表題登記＋建物保存登記＋土地地目変更登記＋土地建物抵当権設定登記
住宅ローンの設定は、銀行が対応します。銀行は、お金を貸す土地建物所有者の万一に備え、抵当権を設定登記することにより貸し金の保証を第三者に対抗できるようにします。金が返せないのであれば、抵当権を設定した土地建物で弁償してくださいということです。保存登記ができてなければ抵当権設定登記ができません。
市街化区域内の畑の一部を宅地にして新築する場合、
- 土地の確定をします。
- 土地の登記(分筆)します。
- 農地から宅地に変更のため、農地転用届けします。
- 建築確認申請して着工し完成すれば完了検査を受けます。
- 建物は新築されたので、どこにどんな（住所、構造、種類、床面積）建物か表示しないと所有者を登記できないので建物の登記(表題)をします。
- 所有者を確定するため、建物保存登記をします。
- 地目を宅地に変えるため土地の登記(地目変更)をします。変更登記には農地転用届出書が必要となります。
登記地目が畑のままのほうが固定資産税が安いわけではありません。現況主義です。税を徴収する市役所が現場調査し建物があれば宅地課税となります。分筆をしてないと、全体が宅地とされてしまい畑より高い税率がかけられてしまう可能性があります。 - 抵当権設定登記をします。分筆してないと、全体が抵当権対象となり、設定後に分筆しても抵当権は自動的に分筆された土地にも設定されたままであり土地利用に障害となります。銀行にとっては担保は多いに越したことはありません。
- 銀行は、お金を貸し、工務店の工事代金の支払いが可能となります。
保存登記、抵当権設定登記は司法書士の業務となります。
（参照：法務局情報)
望み： 官有地の払い下げを受け新築したい。
- 叶え：土地の確定＋廃溝申請＋土地表題登記＋所有権保存登記＋所有権移転登記＋確認申請
申請地の中に、約１ｍ巾の水路があったとします。公有地の上には民間の建物は建築できません。そこで、公有地を管理する蒲郡市では長年使われていない場合は地区総代、市会議員２名計３名の同意の下廃溝申請できます。公有地は無地番の土地が多くあります。公から税金を取るわけにもいかず、地番管理する必要がなかったからです。
払い下げするためには、地番を付けるため蒲郡市が土地の登記(表題)、所有権保存登記をし、蒲郡市から廃溝取得者への所有権移転登記の手続きとなります。そして建築確認申請を提出します。
望み： 新築（農家住宅）したい。【市街化調整区域内】
- 叶え：適用除外申請＋建築確認申請
市街化調整区域内は原則的には建築不可能な地域です。しかし、その決定前（昭和４５年）から継続して生活の本拠を有する世帯の居住権を奪うわけにはいきません。
基本的には、調整区域には農林水産業を営む人が多く、その住居および農業用倉庫等の営業施設は許可対象から外されています。代わりに、適用除外申請を提出し証明書を発行していただき、確認申請することになります。許可の方が提出書類が多く審査基準が厳しくなっています。
望み： 新築（二三男分家）したい。【市街化調整区域内】
市街化調整区域内は原則的には建築不可能な地域です。しかし、その決定前（昭和４５年）から継続して生活の本拠を有する世帯の分化発展の過程で必要とする住宅は許可申請により認められます。但し、敷地は５００㎡以下、土地選定理由、排水承諾等制限が多くあります。
よくあるのは、跡取り以外の子供が親の所有する畑の一部を分筆した後、農地から宅地に変える農地転用を県農林課、建築許可を県建築課に提出します。そして、県内部の調整により同時に許可されます。農地転用は毎月５日受理し、約１．５ヶ月後に許可されます。そして、建築確認申請を提出します。建物を建てたら宅地に地目変更します。
もし、建設地が優良農地指定区域であると、農業以外の目的での利用は原則不許可です。厳しい諸条件をクリアでき宅地変更可能であれば農振除外申請をし、その後農地転用許可の申請をする必要があります。
望み： 建築（既存宅地上）したい。【市街化調整区域内】
- 叶え：建築許可申請＋建築確認申請
市街化調整区域内は原則的には建築不可能な地域です。しかし、その決定前（昭和４５年）から宅地利用していたなら、許可申請により認められます。おおむね５０戸以上の建築物が連たんしていなければなりません。予定建築物の用途についても制限があります。
望み： 休眠地を宅地開発し有効利用したい。
- 叶え：位置指定道路申請＋道路承認工事申請＋道路使用許可申請
建築可能な土地であるためには建築基準法上敷地が２ｍ道路に接していなければなりません。４つの建物敷地が通路敷地を利用して道路に接道するとすると８ｍ巾が必要となります。そこで位置指定道路が有効となります。
蒲郡市の場合、１０００㎡以上の敷地において道路を新設する場合は、巾６ｍで既設道路と通り抜けが出来るよう接しなければなりません。１０００㎡未満であれば、巾４ｍで行き止まりの道つまり位置指定道路でよい。
この度は後者であったので位置指定道路申請しました。新設位置指定道路内の側溝の排水を既設の道路側溝に流さなければならないので、新設と既設の合流点に升を設置するため既設道路管理者に承認工事申請をします。
工事するにおいては、事故が起きないよう、警察署に道路使用許可申請を提出し看板等の設置について審査していただく。
もちろん、上水、下水の工事もあり、設備業者と連絡しながら申請業務を行います。
（参照：開発･位置指定)
望み： 休眠地を宅地開発し有効利用したい。
- 叶え：開発許可申請＋道路承認工事申請＋道路使用許可申請
開発区域が数千㎡と面積が大きく、敷地四方全体に６ｍ未満道路が接しているとしましょう。道路を新設し４０程度の分譲宅地を計画できます。
蒲郡市の場合開発区域内の新設道路は６ｍですが、周囲の既設の道も６ｍとなるよう拡幅を指導されました。さらに、公園緑地も必要となります。許可であるので、愛知県及び蒲郡市の基準に満たさなければなりません。
以前は、行き止まりの道路、巾４ｍの道路も開発による新設道路として認めていた時期もありました。官庁との十分な打合せが必要となります。
（参照：開発･位置指定)
望み： 固定資産税及び都市計画税の削減したい。
- 叶え：土地の確定＋合筆登記＋地積更正登記
この事例は、弊社市川総合事務所会長（当時）の土地所有地（３地番隣接）についてです。たまたま隣接地において土地確定の仕事をいただき、ついでに事務所敷地を測量したところ、実際の面積より公簿面積（３地番合計）が約３０㎡少ないことがわかりました。固定資産税は公簿面積で計算されています。
３地番ありましたが、どのような筆界になっているのかは同じ所有者の建物の土地なので問題ではありません。３地番合わせたところの周囲の筆界が確定し、面積が解ればよいわけです。よって、合筆及び地積更正登記をしました。
登記情報は法務局から蒲郡市役所に転送されます。固定資産税（1.4％）及び都市計画税（0.3％）は、１月１日時点での所有地の課税標準額に対して翌年度課税するというシステムになっています。登記の日付は平成１９年１２月２６日なので、平成２０年度から約３万円削減されました。
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